Agence immobilière à Paris, défiscalisation immobilière, achat, vente - Arc en ciel immo
menu accessibilité
Création de SCI
S.C.I. familiale
Nous vous conseillerons de créer une SCI (Société Civile Immobilière) FAMILIALE, non soumise à l’IS (Impôts sur les Sociétés), dans tous les cas si vous êtes au moins 2 personnes.
L’intérêt de la formule dépend de la consistance du patrimoine, de la situation personnelle des associés et des buts poursuivis donc des contraintes s’imposent mais cela offre beaucoup de solutions à divers problèmes.
Les contraintes :
La création, démarches administratives que nous vous proposons de faire pour vous.
- Une tenue d’Assemblée Générale tous les ans, que l’on peut simplifier au maximum.
- Une déclaration de revenus fonciers faites par la SCI si c’est à but locatif, ce qui revient au même que si vous étiez en indivision, nous nous chargeons de tout vous expliquer.
Préalable juridique
Pour constituer une SCI il faut être au minimum 2.
Attention : la SCI ne doit pas être confondue avec la société civile d’attribution qui donne, en propriété ou en jouissance, des lots déterminés et précis à chaque associé.
Il existe plusieurs sortes de SCI, mais nous ne traitons ici que les SCI Familiales.
Dans une SCI c’est la société qui devient et reste propriétaire de l’ensemble du bien, chaque associé n’étant propriétaire que de parts de la société elle-même, ce qui peut-être un gros avantage !
Pourquoi créer une SCI ?
1 – Pour éviter l’indivision
On peut être en indivision pour de multiples raisons : séparation, succession, non marié etc …
Or l’indivision peut s’avérer difficile à gérer, surtout si on ne s’entend pas ou plus.
En effet non seulement l’unanimité est requise pour toute décision (location, vente, hypothèque…) mais encore chaque indivisaire peut demander, à tout moment, le partage et la vente aux enchères du bien (action en compte-liquidation-partage) ce qui non seulement coûte cher à celui qui la demande mais encore donne un prix de vente bradé.
A l’inverse, les décisions en SCI sont prises à la majorité et les parts sociales sont plus faciles à vendre que des droits indivis, et on y met les conditions dans les statuts.
2 – Pour protéger son patrimoine
La SCI permet de protéger son patrimoine contre d’éventuels créanciers qui devront se contenter de saisir des parts sociales au lieu de procéder à la saisie de l’immeuble. C’est donc la SCI qui sera souvent choisie par les commerçants, les artisans et les professions libérales.
3 – Pour réduire les frais de transmission
C’est pour préparer sa succession ou transmettre son patrimoine que la SCI rend le plus de services.
a) Préparer sa succession :
Exemple : Apport par des parents d’un immeuble à une SCI puis donation des parts sociales par voie de donation-partage. L’intérêt de la formule est qu’il est possible de prévoir dans les statuts que les parts offriront un droit de jouissance de l’immeuble pour une période déterminée.
b) Donation
Une donation de parts de SCI est plus avantageuse fiscalement qu’une donation de l’immeuble lui-même. En effet, d’une part la valeur vénale des parts sur laquelle sont calculés les droits de donation est moindre (des parts étant moins aisées à vendre qu’un immeuble), d’autre part on peut déduire de l’actif le passif grevant les parts, enfin la valeur des parts est encore déduite si la donation ne porte que sur la nue-propriété.
Attention aux requalifications fiscales
Le fisc peut toujours démontrer que la SCI n’a été conçue que dans le but « d’éluder ou d’atténuer la charge fiscale » et sanctionner sur le fondement de l’abus de droit (article L 64 du Livre des Procédures Fiscales). La conséquence en est la perception des droits normalement dus, majorés d’une amende de 80 % de leur montant outre un intérêt de retard de 0,75 % par mois de retard (article 1729 du Code Général des Impôts).
L’abus de droit a fréquemment été retenu en cas de double démembrement. Ceci consiste, par exemple, pour des parents à apporter à une SCI la nue-propriété d’un immeuble puis à donner la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants afin de diminuer la valeur des parts par deux fois du fait des usufruits successivement réservés et, en conséquence, de n’acquitter des droits de donation que sur des valeurs minimes.
Pour pallier par avance une éventuelle requalification fiscale, on peut utiliser la procédure de rescrit qui consiste à faire avaliser le montage d’une SCI. Il s’agit d’une demande d’avis, adressée par lettre RAR soit à la DGI (Direction Générale des Impôts), service contentieux, 86-92 allée de Bercy, bât. Turgot, 75012 Paris ou à la DLF (Direction de la Législation Fiscale), 139 rue de Bercy, bât. Vauban, 75012 Paris. Par cette lettre on fournit au fisc toutes les explications concernant la portée de l’opération Si le fisc ne répond pas dans un délai de 6 mois ou si, dans ce délai, il donne son accord, aucune procédure de répression ne pourra plus être mise en œuvre.
Fiscalement Transparente
Comme nous l’avons dit, la SCI Familiale est fiscalement transparente, c’est à dire, qu’elle ne paye pas d’impôt sur les Sociétés et ne récupère pas la TVA.
Les revenus fonciers ou déficits fonciers sont à reporter sur la déclaration 2044 ou 2044 S des porteurs de parts puis le résultat global de tous les biens fonciers est porté sur la 2042.
Tous les ans, la SCI devra faire une attestation à chaque associé pour donner les résultats des comptes mais cela est très simple et revient presque au même que si les personnes étaient en indivision.
La SCI n’est pas un moyen d’exonération d’impôt supplémentaire
Ne pas confondre avantages juridiques et fiscaux !
Le fait que l’achat est constitué en SCI Familiale, n’est pas un moyen de payer moins d’impôt, c’est simplement juridiquement plus souple, et permet une transmission plus facile et éventuellement moins cher.
Capital
Il n’y a pas de minimum de capital pour une SCI Familiale ! Il peut-être de 0 €. Mais il est préférable d’y déclarer le montant de l’apport initial.
Frais de vente
Le gros avantage d’une SCI, est lors d’une vente, on peut trouver un acheteur qui achète la SCI et non le bien immobilier, ce qui lui permettra de ne payer que environ 5 % de frais de droits fiscaux et non les frais dit « de notaire » mais il sera conseillé à l’acheteur de se faire assister par un avocat ou un professionnel car il rachète l’actif et le passif, ce qui est simple pour une SCI Familiale. Et la vente est immédiate après l’enregistrement ! De plus, l’acheteur peut essayer de reprendre le crédit initial, ce qui évite des frais de main levée ou de pénalité de capital restant dû.
Mieux encore, en cas de séparation ou de division, les frais seront d’environ 5 % sur les parts cédées.
Prenons l’exemple classique : un couple (marié ou non) achète un bien immobilier en SCI à 50 % chacun. Un jour ils se séparent, mais l’un des deux veut garder le bien, il ne rachètera que les parts de l’autre à environ 5 % sur la moitié.
Un conseil : créer une SCI par bien immobilier ! Elle sera plus facile à revendre et à partager.
Inconvénients
Il n’y a jamais rien de parfait !
Le premier inconvénient est que la SCI ne peut acheter un bien immobilier en utilisant votre PEL ou CEL ! De plus, les banques n’aiment pas trop les dossiers de Sci, mais si elle est bien montée, cela ne pose aucun problème sauf pour les PEL et CEL.
Certains Notaires non plus n’aiment pas les SCI, vous comprenez pourquoi … mais la plupart applique bien leur devoir de conseil avant leurs propres intérêts et vous le conseillerons suivant votre situation.
Le deuxième est que cela demande de faire des démarches administratives, pas des plus simples, et pour cela, nous vous proposons de vous rencontrer par internet, téléphone ou de visu, afin d’analyser si cela correspond bien à votre besoin, nous vous proposerons un devis suivant les démarches que vous voudrez que nous fassions. Rassurez-vous, nous n’avons pas la prétention de prendre cher mais juste de quoi couvrir les frais du temps passé et notre devoir est avant tout de vous conseiller au mieux de vos intérêts.
Le troisième sera tous les ans de faire une tenue de compte et une Assemblée Générale, ce qui peut même être drôle à deux ! Mais c’est un formalisme, nous vous proposerons un modèle type que vous adopterez suivant vos exigences et de toute façon, notre service reste valable dans le temps et nous aurons toujours plaisir à vous aider même gratuitement si ce n’est que pour un petit conseil.
Démarches de constitution
- Faire des statuts adaptés à votre situation, nous vous en proposerons.
- Enregistrer les statuts au centre des impôts, suivant votre lieu de résidence, nous pourrons le faire.
- Publier une annonce à un J.O., nous pouvons vous la rédiger et la publier.
- Faire les démarches au Greffe du Tribunal de Commerce, nous pouvons nous en occuper.
- Rédiger un PV d’Assemblée Générale Constitutive, nous vous le proposerons.
Au Greffe du Tribunal de Commerce, il faut les papiers suivants :
- 2 exemplaires originaux des statuts signés et enregistrés au centre des impôts.
- Le justificatif de la publication à un JO.
- Copie de carte identité du gérant.
- Un papier sur l’état civil, notamment les noms et prénoms des parents.
- Déclaration sur l’honneur de non-condamnation.
- Quittance EDF ou Téléphone et titre d’occupation des locaux pour le Siège Social.
- Attestation de mise à disposition.
- Pouvoir du gérant au mandataire qui fait les démarches administratives.
- Payer les frais d’inscriptions.
- Remplir la liasse Cerfa Mo n° 90-0193.
Pour tout cela nous pouvons vous proposer diverses solutions et faire certaines ou toutes démarches, nous avons les documents nécessaires.
Coût de création
Très variable suivant le travail demandé ! Cela peut aller de 300 € à 5.000 € ou plus !
Nous vous rassurons, avec nous cela sera un forfait de 1.200 € TTC tout compris (Conseils, démarches, frais d’enregistrement, annonce légale et Greffe), si cela s’avérait plus, nous vous conseillerons d’aller voir un Notaire ou un Avocat.
Les SCI et les dispositifs Robien et Borloo
Les dispositifs Robien et Borloo sont ouvert aux SCI à condition que leurs revenus soient imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (sociétés dites transparentes).
Acheter un bien par une SCI en vue de le louer, représente encore beaucoup d’avantages, en cas de séparation celui qui garderait le bien continuerait à défiscaliser.
De plus, si l’acheteur est une personne dont le nom est connu, le locataire connaîtrait le nom de la SCI mais pas forcément celui du gérant ou des associés.
Nous vous rappelons, que vous pouvez acheter un bien immobilier en SCI que ce soit pour un but de Résidence principale, secondaire, locatif, commercial ou autre …